Блог uk-jko.ru

Порядок создания и ликвидации тсж — пошаговая инструкция

На каких основаниях, как и кем проводится ликвидация ТСЖ

Мы уже писали о том, как в многоквартирном доме создать товарищество собственников жилья или недвижимости. Сегодня рассказываем о том, на каких основаниях ТСЖ может быть ликвидировано, кто имеет право обратиться в суд с соответствующим требованием и почему суд может в этом отказать.

Основания для ликвидации товарищества собственников жилья приведены в ГК РФ и ЖК РФ

Общие основания для ликвидации юридического лица, к которому относится ТСЖ/ТСН, перечислены в ч. 2 ст. 61 ГК РФ:

  1. По решению его учредителей или участников (ч. 2 ст. 61 ГК РФ).
  2. По решению суда в связи с:
  • грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер;
  • деятельностью без надлежащего разрешения (лицензии);
  • деятельностью юрлица, запрещённой законом, с нарушением Конституции РФ, с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона;
  • иском учредителя (участника) юрлица, если невозможно достигнуть целей, ради которых оно создано.

В ст. 145 ЖК РФ указано, что решение о ликвидации ТСЖ обязаны принять собственники помещений в доме на общем собрании, если члены товарищества обладают 50% и менее голосов от общего числа голосов собственников в доме. Также принять решение о прекращении работы ТСЖ может общее собрание его членов в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Порядок создания и ликвидации тсж - пошаговая инструкция - картинка 3

Обратиться в суд с иском о ликвидации ТСЖ могут только госорганы или муниципалитет

При ликвидации ТСЖ через суд важно, кто именно подал иск, поскольку в ч. 3 ст. 61 ГК РФ круг уполномоченных на такие действия лиц строго ограничен. В этом списке нет физических лиц – собственников или нанимателей помещений в многоквартирном доме.

В п.п. 1 – 4 ч. 3 ст. 61 ГК РФ указано, что суд принимает решение о ликвидации ТСЖ по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления. То есть с таким требованием в судебную инстанцию могут обратиться:

  • орган Госжилнадзора в случае, если был нарушен порядок создания товарищества или в деятельности ТСЖ выявлены иные неустранимые грубые нарушения закона (ч. 6 ст. 20 ЖК РФ, п.п. 1, 3 ч. 2 ст. 61 ГК РФ);
  • прокуратура, если в ходе проверки работы товарищества были выявлены нарушения прав, свобод и законных интересов граждан, неопредлённого круга лиц или государства (ст. 35 № 2202-1, ч. 1 ст. 45 ГПК РФ);
  • орган местного управления при выявлении нарушений при создании товарищества собственников или грубых нарушений законодательства РФ.

Также отметим, что в суд с иском о ликвидации любой организации может обратиться налоговый орган (ч. 11 ст. 7 № 943-1). Если же иск подаётся жителем многоквартирного дома, то суд указывает на отсутствие у истца соответствующих полномочий и отклоняет жалобу физлица (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостана от 25.09.2018 по делу № 2-446/2018).

Порядок создания и ликвидации тсж - пошаговая инструкция - картинка 4

Ликвидацию ТСЖ в соответствии с ГК РФ проводит созданная комиссия

Ликвидация товарищества собственников жилья проводится по общему для всех юридических лиц порядку, который закреплён в ст.ст. 61 – 65 ГК РФ (ч. 1 ст. 141 ЖК РФ).

После принятия решения о добровольной или принудительной ликвидации ТСЖ, общее собрание собственников или членов ТСЖ, иной орган, принявший решение о прекращении работы товарищества, обязаны назначить ликвидационную комиссию, установить порядок и сроки ликвидации, составить промежуточный баланс, уведомить орган ГЖН о своих действиях (ч. 3 ст. 62 ГК РФ).

С момента назначения такой комиссии именно она управляет всеми делами товарищества собственников и даже представляет его в суде (ч. 4 ст. 62 ГК РФ). В её обязанности также входит публикация в официальных СМИ сообщения о порядке и сроках предъявления кредиторами требований к ТСЖ, письменное уведомление кредиторов и взыскание дебиторской задолженности (ч. 1 ст. 63 ГК РФ).

У кредиторов при этом должно быть не менее двух месяцев с момента опубликования информации о грядущей ликвидации ТСЖ на предъявление товариществу требований (ч. 1 ст. 63 ГК РФ). После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс (ч. 6 ст. 63 ГК РФ).

Затем комиссия уведомляет регистрирующий орган о завершении процесса ликвидации ТСЖ и предоставляет пакет необходимых документов (ч.ч. 2, 3 ст. 22 № 129-ФЗ). ТСЖ считается ликвидированным после внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр юридических лиц (ч. 6 ст. 22 № 129-ФЗ, ч. 9 ст. 63 ГК РФ).

Порядок создания и ликвидации тсж - пошаговая инструкция - картинка 5

В отсутствие решения ОСС ликвидацию товарищества собственников может утвердить только суд

Остановимся отдельно на случае, указанном в ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, в котором прописана обязанность собственников на ОСС принять решение о ликвидации ТСЖ, если члены товарищества обладают 50% и менее голосов от общего числа голосов собственников в доме.

При этом возникает противоречивая ситуация: у собственников есть такая обязанность, но никто не может заставить их собраться на ОСС и принять такое решение.

В нормативно-правовых актах нигде не прописан механизм понуждения собственников или наказания их за бездействие. В отсутствие решения ОСС о ликвидации ТСЖ добиться этого жители дома с помощью контролирующих органов могут только в судебном порядке в связи с грубым нарушением закона (постановление ФАС Дальневосточного округа по делу № А73-2002/2011, решение Старооскольского городского суда Белгородской области по делу № 2а-3123/2018).

Суд обращает внимание на законность решений ОСС и выполнение ТСЖ своих прямых обязанностей

Наличие решения ОСС о ликвидации товарищества собственников, в котором члены обладают 50% и менее от общего числа голосов в доме не является гарантией, что такое ТСЖ действительно будет ликвидировано.

Правление товарищества или его председатель может отказаться предпринимать действия, предусмотренные ст. ст. 61 – 65 ГК РФ при ликвидации юрлица, фактически продолжая работу ТСЖ. В таком случае уполномоченный орган может обратиться в суд с иском к понуждению. Но и в этом случае суд может не принять положительного решения о ликвидации товарищества.

При этом в суде инициаторам ликвидации ТСЖ необходимо доказать, что соответствующие решения приняты на ОСС/ОСЧ в соответствии с требованиями ЖК РФ (решения Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу № 2-887/2018, Зубцовского районного суда Тверской области по делу № 2-221/2018).

При рассмотрении подобных дел суд обращает внимание на фактическое осуществление товариществом своих обязанностей по управлению многоквартирным домом, наличие/отсутствие грубых нарушений при его создании (решения Старооскольского городского суда Белгородской области по делу № 2а-3123/2018, Ленинградского районного суда г. Калининграда по делу № 2-2138/2018, Железнодорожного районного суда г. Пензы по делу № 2а-1348/2018).

Принять к сведению

Если в многоквартирном доме, который находится в управлении у ТСЖ, встал вопрос о ликвидации товарищества, то инициаторам процесса необходимо учитывать несколько важных нюансов:

  1. Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано в добровольном порядке по решению общего собрания членов ТСЖ либо по решению ОСС в случае, если члены товарищества не обладают достаточным количество голосов от общего числа голосов в доме.
  2. Ликвидация ТСЖ может быть проведена в принудительном порядке по решению суда, куда имеют право обратиться уполномоченные госорганы или муниципалитет.
  3. Сам факт отсутствия у членов ТСЖ более 50% голосов от числа всех голосов в доме не является безусловным фактом для ликвидации товарищества. Обязательно должно быть решение об этом ОСС, в том числе при принуждении учредителей через суд.

Чтобы ликвидировать ТСЖ, инициаторам процесса необходимо провести общее собрание членов/собственников, на котором будет принято соответствующее решение. Затем к работе должна приступить ликвидационная комиссия, которая решит вопросы с кредиторами и направит документы в регистрационный орган для исключения ТСЖ из реестра юрлиц.

Общие основания для ликвидации юридического лица, к которому относится ТСЖ/ТСН, перечислены в ч. 2 ст. 61 ГК РФ:

  1. По решению его учредителей или участников (ч. 2 ст. 61 ГК РФ).
  2. По решению суда в связи с:
  • грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер;
  • деятельностью без надлежащего разрешения (лицензии);
  • деятельностью юрлица, запрещённой законом, с нарушением Конституции РФ, с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона;
  • иском учредителя (участника) юрлица, если невозможно достигнуть целей, ради которых оно создано.

В ст. 145 ЖК РФ указано, что решение о ликвидации ТСЖ обязаны принять собственники помещений в доме на общем собрании, если члены товарищества обладают 50% и менее голосов от общего числа голосов собственников в доме. Также принять решение о прекращении работы ТСЖ может общее собрание его членов в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Порядок создания и ликвидации тсж - пошаговая инструкция - картинка 3

Порядок создания и ликвидации ТСЖ – пошаговая инструкция

Товарищество собственников жилья – это организация владельцев помещений, являющаяся альтернативой управляющей компании. Если последняя не справляется со своими обязанностями, жильцы дома вправе организовывать самостоятельное решение вопросов. Чтобы отстранить УК от управления домом, следует знать, как создать ТСЖ, и как оно функционирует.

Порядок создания и ликвидации тсж - пошаговая инструкция - картинка 7

Цели создания

Товарищество – некоммерческая структура, назначение которой заключается в решении вопросов, а не в получении прибыли. Создание ТСЖ необходимо для:

  • управления общим имуществом, принадлежащим всем жильцам дома;
  • его сохранения и контроля за целевым использованием.

В число членов товарищества входят владельцы любых расположенных в ломе помещений.

Право открыть предоставлено:

  • одному многоквартирному дому;
  • двум и более многоквартирным домам, имеющим общий или прилегающие друг к другу земельные участки, помещения в которых принадлежат нескольким собственникам (их должно быть больше двух);
  • нескольким частным домам, дачам, зданиям, расположенным на одном участке земли.

Один дом имеет только одно товарищество.

Порядок создания и ликвидации тсж - пошаговая инструкция - картинка 8

Подготовка

В целях создания ТСЖ поможет пошаговая инструкция:

  1. запрос в БТИ о выдаче информации по всем помещениям, находящимся в доме и в Росреестр о собственниках;
  2. организация и проведение собрания. Только собственники наделены правом создавать организации для управления домом. Не менее чем за десять дней до проведения мероприятия в общедоступном месте размещается объявление, и рассылаются извещения и повестки. Оба варианта оповещения содержат информацию об организаторах, месте и времени проведения собрания;
  3. сбор документов, подтверждающих получение извещений и повесток. Если они направлялись по почте, пригодятся уведомления о получении. При личном вручении требуется реестр с подписями собственников.
  4. сбор заявлений о вступлении в товарищество и документов, подтверждающих их права на жилые помещения.

Порядок создания и ликвидации тсж - пошаговая инструкция - картинка 10

Проведение собрания

Среди этапов, предусмотренных порядком создания ТСЖ, первым числится общее собрание собственников, решение которого фактически открывает ТСЖ. На этом мероприятии решаются важные вопросы:

  • о создании;
  • выборы органов управления и иных;
  • утверждение текста устава.

Выборы главного должностного лица производятся посредством голосования. Побеждает кандидат, набравший наиболее число голосов. Аналогичная процедура предусмотрена и в отношении должности секретаря.

Собрание оформляется протоколом, который ведет секретарь. В него заносят сведения обо всех участниках и документах, подтверждающих их право собственности и принятом решении. В протоколе расписывается председатель ТСЖ и секретарь либо каждый, кто принимал участие.

Личное присутствие не обязательно, собственник может выписать доверенность любому лицу. Документ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. В него включаются сведения о собственнике, площади его помещения и реквизитах свидетельства на квартиру.

С принятым решением следует ознакомить всех людей, проживающих в доме, поэтому его вывешивают в общедоступном месте, к примеру, на информационном стенде.

Процедура организации ТСЖ возможна в форме заочного участия, особенно она актуальна для больших домов. Владельцам помещений выдаются бланки, которые они заполняют самостоятельно. В них вносятся:

  • данные о собственнике;
  • реквизиты его свидетельства на квартиру;
  • индивидуальный вариант решения по каждому вопросу.

Ответы анализируются, голоса подсчитываются, и обнародуется общее решение.

Порядок создания и ликвидации тсж - пошаговая инструкция - картинка 12

Регистрация товарищества

Товарищество является юридическим лицом и регистрируется в общем порядке. Поэтому создание ТСЖ предполагает обращение в налоговую инспекцию.

Регистрация требует подготовки следующих документов:

  • заявления о проведении регистрации;
  • подлинного или заверенного нотариусом экземпляра протокола общего собрания;
  • двух прошитых и пронумерованных экземпляров устава;
  • квитанцию об оплате пошлины.

После завершения регистрационных действий в правах председателя ТСЖ совершить следующие действия:

  1. открыть счет в банке;
  2. взаимодействовать с отстраненной управляющей компанией: предоставить ей реквизиты счета для перечисления остатков денежных средств, получить от нее имущество;
  3. принять на баланс дом и обеспечить хранение документации на него;
  4. направить в администрацию извещения о создании товарищества и приеме здания на его баланс;
  5. заключить договор с поставщиками ресурсов и подрядчиками;
  6. произвести начисление коммунальных платежей.

Органы управления

Председатель правления ТСЖ руководит и координирует работу товарищества. Он наделен правом представлять интересы этой организации без оформления доверенности. Объем работы председателя довольно большой. Среди его обязанностей выполнение всех решений, принятых общим собранием, контакты с подрядчиками, ресурсоснабжающими организациями, представителями власти.

Председатель ТСЖ не может работать в товариществе по трудовому договору в силу прямого законодательного запрета. Это указание закрывает спор о том, какая выплата ему положена: вознаграждение или зарплата. Председателю ТСЖ не выплачивается зарплата, но для него предусмотрен иной порядок оплаты. Вознаграждение председателю ТСЖ исчисляется в процентах от стоимости организованной им работы. Он получает не больше 30% от суммы, перечисленной подрядчику.

Как орган управления товариществом председатель ТСЖ несет ответственность. Она может быть персональной и за вред, причиненный товариществу. Персональная ответственность председателя ТСЖ наступает за принятие решение, в результате которых собственникам были причинены убытки, за искажение сведений о деятельности ТСЖ.

Председатель несет ответственность за ущерб, причиненный товариществу. Дополнительные положения могут указываться в уставе. Большинство вопросов решается на общем собрании собственников, относящемся к органам управления.

Порядок создания и ликвидации тсж - пошаговая инструкция - картинка 13

Плюсы и минусы товарищества

Преимуществ перед управляющей компанией немало:

  • самостоятельное определение перечня работ;
  • владельцы помещений могут выбирать порядок и способ выполнения важных работ;
  • быстрое решение вопроса с недобросовестными подрядчиками;
  • за собственниками сохраняется право контролировать расходование денег;
  • самостоятельное распоряжение имуществом;
  • контроль за объемом потребления.

К недостаткам относятся:

  • необходимость межевания участка;
  • если подвалы, мансарды и цоколи оформлены в собственность, их нельзя сдавать или использовать иным образом для извлечения прибыли. В этом случае количество средств на содержание товарищества значительно сократится;
  • со средств, полученных на капитальный ремонт, ТСЖ платит налог на прибыль;
  • отказ некоторых жильцов выполнять принятые решения;
  • проблемы с местными органами власти;
  • необходимость несения судебных расходов, возникших в связи с взысканием задолженности.

Порядок создания и ликвидации ТСЖ – пошаговая инструкция

Товарищество собственников жилья – это организация владельцев помещений, являющаяся альтернативой управляющей компании. Если последняя не справляется со своими обязанностями, жильцы дома вправе организовывать самостоятельное решение вопросов. Чтобы отстранить УК от управления домом, следует знать, как создать ТСЖ, и как оно функционирует.

Порядок создания и ликвидации тсж - пошаговая инструкция - картинка 7

Подробная инструкция создания ТСЖ

ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья) это некоммерческая организация, целью которой является эффективное управление многоквартирном домом или домами, которое направлено на его благоустройство и благоустройство придомовых территорий.

Будущее ТСЖ в многоквартирном доме или между несколькими многоквартирными домами должно быть оформлено как юридическое лицо. Для ознакомления с Федеральным законом о ТСЖ скачайте файл, перейдя по этой ссылке.

Этап №1 — Организация инициативной группы жильцов

Для начала нужно создать инициативную группу из собственников или жильцов дома, которая будет заниматься организацией ТСЖ (или некоторыми ее этапами).

Члены инициативной группы необязательно должны быть выбраны на каком-либо собрании собственников. Желательно, чтобы члены инициативной группы имели юридическую, бухгалтерскую специальность или обладали знаниями в управлении в области жилищно-коммунального хозяйства, пользовались доверием и авторитетом среди жильцов, т.к. часто члены инициативной группы в будущем становятся членами правления будущего ТСЖ.

Этап №2 — проведение собрания

Вторым основным этапом является проведение общего собрания собственников жилья многоквартирного дома (или нескольких многоквартирных домов, имеющих общую придомовую территорию, либо находящиеся рядом), т.к. ТСЖ может быть создано после принятого большинством решения на собрании. При этом собственников должно быть не менее двух.

    Известить собственников о проведения собрания.

Для этого формируется инициативная группа людей, являющихся собственниками помещений указанных объектов, которые должны разослать объявления о намечающемся собрании, либо раздать их остальным собственникам лично, под расписку о получении. Скачайте бланк извещения о проведении собрания.

Рассылка извещения должна быть организовано не менее чем за 10 дней до планируемой даты проведения общего собрания.

Если в одной квартире проживают несколько собственников, то целесообразно позаботиться о том, чтобы приглашение на общее собрание получил каждый, но к несовершеннолетним детям это не относится, т.к. они не имеют право голоса.

Пришедшие собственники должны иметь при себе паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру или помещение (плюс ксерокопию). Если свидетельства нет, то подойдут и договора основания — это документы, на основании которых имеется права на недвижимость. Это могут: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования. Также для подтверждения права на квартиру подойдет выписка из ЕГРП на недвижимое имущество (на квартиру). Вот cсылка на инструкцию получения данной выписки.

Если человек не может прийти, но желает, чтобы его голос был учтен, он может передать доверенность одному из соседей, чтобы тот действовал еще и от его лица. Доверенность можно составить в простой письменной форме (от руки).

Целесообразно сделать копии почтовых квитанций, если уведомления рассылаются по почте, а к распискам прикреплять копии свидетельств о государственной регистрации прав собственности на помещения. О количестве собственников в доме можно узнать в паспортном столе, к которому относится дом(а).

На общем собрании обсуждаются только вопросы, указанные в повестке дня, которая прикрепляется к уведомлению о собрании и содержит краткий его план. В повестке дня указываются те вопросы, которые будут обсуждаться на собрании. В нашем случае это открытие ТСЖ и причины его создания. Порядок организации общего собрания прописан в ст. 146 Жилищного Кодекса РФ.

    Всем пришедшим на собрание раздаются заранее подготовленные бюллетени для голосования по вопросу создания ТСЖ (скачать бланк бюллетеня) и копии документов, подтверждающие права собственности на квартиру каждого голосующего. После голосования озвучиваются результаты, исходя из них, принимается решение.

ТСЖ создается только в том случае, если «за» его создание проголосовали собственники (или их представители), которые обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. «Вес» голоса собственника пропорционально размеру площади его собственности к размеру общей площади всех жилых помещений.

Если же 50% голосов не набирается, собрание считается несостоявшимся, и задача инициативной группы – донести до сведения собственников информацию о повторном собрании. Повторное собрание должно состояться не позднее, чем через 30 календарных дней после первого несостоявшегося собрания.

Также следует отметить, что проголосовать собственники «за» создание могут, а вот вступать в ТСЖ они после этого не обязаны. Это очень важный момент, который нужно учитывать. Как гласит ст. 143 Жилищного Кодекса, собственник становится членом ТСЖ лишь на основании его личного волеизъявления, оформленного в виде заявления о вступлении в ТСЖ.

Те собственники, которые по каким-либо причинам не принимали участие в решении вопроса о создании ТСЖ, обязаны выполнять одинаковые для всех предписания.

Избрать правление будущего ТСЖ и председателя.

Итак, представим, что решение в пользу создания ТСЖ принято большинством голосов от общего собрания собственников жилых и коммерческих помещений дома. Далее на собрании избирается правление будущего ТСЖ и председатель. Согласно ст. 147 Жилищного Кодекса, правление и его председатель являются исполнительным органом ТСЖ.

Утвердить устав будущего ТСЖ.

Устав будущей организации также утверждается на собрании, который необходимо заверить у нотариуса. Образец устава можете скачать отсюда, а если нужны контакты опытного и надежного нотариуса, напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

  • Составить и подписать протокол собрания. Состоявшееся собрание и все последующие оформляются протоколом, который ведет инициативная группа собственников, решившая регистрацию ТСЖ.
  • Если вы не уверены в своих силах/знаниях, советую обратиться за услугой создания ТСЖ. За подробностями обратитесь юристу консультанту сайта. Он также вас бесплатно проконсультирует. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях.

    Этап №3 — регистрация ТСЖ как юридическое лицо

    Председатель обязуется подать в налоговый орган заявление о государственной регистрации юридического лица. К заявлению прилагается паспорт, нотариально заверенные копии протокола общего собрания собственников, нотариально заверенный устав организации и оплаченную квитанцию гос.пошлины в размере 4000 рублей (согласно ст. 333 Налогового Кодекса РФ). Более подробную информацию о регистрации ООО найдете в статье от ГосУслуги.ру

    Далее в банке нужно открыть расчетный счет ТСЖ и перевести на его баланс соответствующий дом. Это делается при участии специальной комиссии из членов городской Администрации. Письменное уведомление о создании данного счета отправляется в Управление городского хозяйства администрации города.

    Проверить квартиру на обременения/ограничения — 2 онлайн способа. Отдельные инструкции проверить на арест и на залог. Если обременения нет или оно было снято, то это показано на сайте Росреестра и в выписке ЕГРН.

    Подробная инструкция создания ТСЖ

    ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья) это некоммерческая организация, целью которой является эффективное управление многоквартирном домом или домами, которое направлено на его благоустройство и благоустройство придомовых территорий.

    Будущее ТСЖ в многоквартирном доме или между несколькими многоквартирными домами должно быть оформлено как юридическое лицо. Для ознакомления с Федеральным законом о ТСЖ скачайте файл, перейдя по этой ссылке.

    Добавить комментарий

    Most popular

    Most discussed